일본, 독일, 이탈리아 세 나라 모두 1990년을 전후해 베이비 붐 세대가 은퇴를 시작하면서 모두 인구고령화를 겪고 있으나 부동산 시장은 다르게 나타나고 있다.

다음으로 194년대 베이비 붐을 겪은 4개국 영국, 미국, 호주, 프랑스, 캐나다의 부동산 가격 변화를 보면 다음과 같다.
영국은 지속적으로 상승중,
미국은 리먼사태 이후 하락하다가 재상승중
캐나다는 지속 상승중
호주는 2010년을 전후해 조정 후 다시 신고치 갱신하고 있으며,
프랑스만 2010전후부터 횡보 중인 것으로 나타나고 있다. 

국가마다의 정책적용과 방향에 따라 다르게 시장이 반응하기 때문일 것이다.

영국과 호주는 중앙은행이 2008년 금융위기 전후해 금리를 공격적으로 인하
프랑스는 유로화의 강세 속 재정긴축으로 부동산 경기부양 어려움
미국은 공격적 금리인하, 고정금리 위주의 부동산 대출시장 구조 등등

아무튼 올초에도 많이 나왔던 부동산 가격에 대한 이야기...
한국이 일본 따라간다고 하는 부동산 붕괴론...

일본의 부동산 붕괴와 여러움의 근본적 원인이 궁금하신 분은 다음의 책을 참고 하시면 된다.

책에서의 일부 내용을 보면, 다음과 같다.
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1986년에서 1989년까지 버블로 상승했던 일본의 주택 가격이 1990년부터 떨어지기 시작해서 오르지 못했던 이유가 단순히 일본 사람들에게서 ‘이제는 주택이 필요 없다’고 느꼈던 점이 아니었다. (중략)

뿐만 아니라 주택 가격을 올리기 위해서 공급을 줄여버리면 간단하다. 공급 감소는 1~2년 내로 발생하진 않는다. 인허가 받고 착공해서 준공까지 2~3년 시간이 걸린다. 공급을 줄여버리면 되었지만 일본은 그런 정책을 펼치지 않았다. 한국의 국토교통부에 해당하는 일본의 MLIT(Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism), 즉 국토교통성에 따르면 폭락이 시작되었던 90년 이후에도 주택 공급은 전혀 줄지 않았다.

주택 착공 기준으로 보면 1992년에 약 140만 호가 공급되었다. 1996년에는 약 160만 호로 공급을 더욱 늘렸다. 그 후 지속적으로 공급 물량이 줄었지만 2008년에 약 109만 호가 착공이 될 정도로 계속적으로 100만 호 이상 공급이 되었다. 단 한 번도 주택 착공 숫자가 줄어들지 않고 유지되었다. 2009년이 되어 약 79만 호 착공이 이뤄져 드디어 100만 호 밑으로 공급이 줄어들었다.

그 후로 2010년 81만 호, 2011년 83만호, 2012년 88만호, 2013년 98만 호, 2014년 89만 호가 될 때까지 1992년부터 2008년이 될 때까지 거의 20년 동안 주택의 공급을 줄이지 않았다. 한국 경우를 보더라도 공급이 늘고 경제가 악화되면 공급물량이 해소될 때까지 한 동안은 신규공급이 제한된다. 일본 경우에는 분명히 주택 가격이 폭락했는데도 착공은 전혀 줄지 않고 꾸준했다.
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결과적으로 보면 주택 구입을 하려는 사람은 없는데, 주택 공급을 지속했던 것이다. 즉, 주택수요보다 과잉공급이었던 것이다. 우리나라의 상황과 비교해 보면 될 것이다. 일본이 이런 멍청한 짓을 한 것은 디플레이션 압력을 극복하려고 돈을 왕창 풀었는데, 이 돈들의 상당부분이 지방 건설/토목 사업에 투입된데 있다. 당시 일본 자민당의 족의원(대를이어 지방에서 꾸준히 당선된 토호)이 문제였다.

이들은 자기 지역에 건설 및 부동산 등의 다양한 사업체를 운영하고 있었기에, 정부의 지원을 받는데 주력하였고 그 결과 ‘주택 공급과잉’을 초래하였고 지속적인 주택가격 하락의 폭탄을 맞았던 것이다.
또한 정치적 문제와 결부된 참담한 결과였던 것이라 볼 수 있다.


지금까지 살펴본 바로 과연 인구고령화가 부동산 가격하락이라는 등식을 적용할 수 있을 것인가?!..
과연 우리나라는 일본을 따라갈 것인가?.. 따라가고 싶은 것일까?
숙고해 볼 필요가 있을 것이다.

마지막으로 주요 나라별 주택가격지수 흐름에서 우리나라의 흐름을 비교해 보면 될 것이다. 일본과 우리나라는 어떠한 흐름을 보이고 있는가!!!